Gebouw hoogte speelt een belangrijke rol in de ruimtelijke ordening
Het vaststelen van de juiste gebouwhoogte kan op verschillende wijzen plaatsvinden. Met een laser afstandsmeter kan bijvoorbeeld de goothoogte vrij makkelijk worden vastgesteld. Je moet daarvoor wel eerst naar de locatie toe rijden om de meting uit te voeren. Er is echter een eenvoudiger aanpak mogelijk. Hieronder zullen wij de vaststelling van de gebouwhoogte aan de hand van verschillende situaties bespreken.
Hoogte maten bestemmingsplan
Wat is de hoogte van een bestaand gebouw waar tegen aan gebouwd wordt? Klopt de maximale bouwhoogte en goothoogte in een nieuw bestemmingsplan? Veel bestemmingsplannen hebben een regel waarin is opgenomen dat als bestaande maten afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen maten de bestaande maten mogen worden gehanteerd. Maar wat zijn deze bestaande maten dan? Met de onderstaande analyses kunnen al deze metingen vanaf een bureau worden verrichten en kan worden aantoont wat de daadwerkelijke maten zijn zonder dat dat veel tijd kost.
Gebouwhoogte na Brand
Zoal eerder aangegeven bevatten veel bestemmingsplannen een regeling dat een reeds bestaand volume teruggebouwd mag worden. Maar na een brand is het niet altijd makkelijk te bewijzen wat de bouwhoogte was. Aan de hand van het AHN3 bestand (met name het deel van de gebouwde omgeving) is dat achteraf toch mogelijk. Hieronder is een foto van voor en na de brand van een bedrijfsgebouw. De te onderzoeken locatie is met een rode omlijning aangegeven.
De AHN3 kaart geeft het volgende kaartbeeld. Wij hebben de laag gebouwen op basis van de Basis Administratie Gebouwen (BAG) daarbij aan gezet. De gebouwen zijn na de brand uit het BAG bestand verwijderd en kunnen daarom niet meer worden weergegeven.
Op de hoogte kaart is duidelijk te zien dat er sprake is van meerdere voormalige gebouwen waarbij een gebouw een zadeldak heeft en andere gebouwen een plat dak. Om de hoogte vast te stellen hebben we de de hoogte gesampled met een raster van 1 meter bij 1 meter. Het peil van het gebied is vastgesteld op +0,96 cm NAP (kruin van de weg). De platte daken liggen op afschot om het regenwater te laten wegstromen. De hoogte van het platte dak wordt hieronder weergegeven en is + 9,03 m NAP.
Het zadeldak wordt weergegeven in de onderstaande afbeelding. Het AHN3 bestand kent een afwijking van maximaal 5 cm. De goothoogte was ongeveer 7,20 m en de maximale bouwhoogte 9,8 meter.
De bovengenoemde maten zijn allen gemeten ten opzichte van NAP. Van de goot en maximale hoogte moet het peil worden afgetrokken omdat het peil positief is. Mocht het peil negatief zijn (ten opzichte van NAP) dan moet het peil bij de maten worden opgeteld. De analyse file is hier te downloaden. Mocht u en hoogtekaart nodig hebben van een vastgoedproject neemt u dan contact op om de mogelijkheden te bespreken.